El sector residencial en España está ante un fenómeno inédito: el boom (que no burbuja) del alquiler. Este régimen ha pasado en poco tiempo de ser casi residual a estar presente en más del 20% del parque residencial y subiendo. Este salto está tensionando, y mucho, las rentas. Sobre todo, en Madrid y en Barcelona.
Este crecimiento del alquiler ha tenido como piedra angular el espectacular auge de la demanda, que ha chocado con un sector poco profesionalizado y carente de oferta, en manos, mayoritariamente, de particulares. El portal inmobiliario Fotocasa ya registra incluso más búsquedas de alquileres que de compras.
La subida del precio del alquiler es generalizada en todo el país, pero el fuerte incremento medio se debe a Cataluña y Madrid», según el informe Radiografía del mercado de la vivienda 2016-2017 (elaborado por la empresa Fotocasa), estas dos regiones concentran el 43% de la actividad relacionada con la demanda.
Así las cosas, desde el punto de vista legislativo, desde la modificación del Gobierno de la Ley de Arrendamientos Urbanos en junio de 2013, que dejó fuera a las viviendas dedicadas al alquiler vacacional, las Comunidades Autónomas tratan de establecer nuevas normativas para legislar un mercado incipiente que busca salir de la alegalidad.
En el caso particular de Andalucía, el Decreto28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, da regulación a este sector tras la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), donde encontraban acomodo los alquileres de vivienda por temporada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, queda excluido de su ámbito de aplicación «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivando de su normativa sectorial». Esta modificación se argumenta en el propio preámbulo en el sentido que «en los últimos años se vienen produciendo un aumento cada vez significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufren modificación». La causa de esta modificación fue recogida en el Plan Nacional Integral de Turismo 2012-2015, donde indicaba que «se viene produciendo un aumento cada vez mayor del uso del alojamiento privado en el turismo».
La Comunidad Autónoma de Andalucía tiene atribuida la competencia exclusiva en materia de turismo en el artículo 71 del Estatuto de Autonomía, y en el artículo 37.1.14 se considera un principio rector de las políticas públicas de la Comunidad Autónoma el fomento del sector turístico como elemento económico estratégico de Andalucía. Conforme al artículo 28.1.a) de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, tiene la consideración de servicio turístico el alojamiento cuando se facilite hospedaje o estancia a las personas usuarias de servicios turísticos.
Constituye el objeto de este Decreto regular las viviendas que ofertan el servicio de alojamiento turístico a fin de establecer unas mínimas garantías de calidad y seguridad para las personas usuarias turísticas, servicio que, al igual que en las viviendas turísticas de alojamiento rural, previstas en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 diciembre, y a diferencia de los establecimientos de alojamiento turístico, recogidos en el artículo 40 de la misma, no supone, con carácter general, la actividad principal de la persona propietaria.
Las principales causas por las que se aprueba este decreto son las siguientes, a saber:
1) Seguridad pública. la Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de protección de la seguridad ciudadana, contempla las actividades de hospedaje como relevantes para la seguridad ciudadana, imponiendo en su artículo 25 obligaciones de registro documental e información sobre los viajeros que utilicen establecimientos de hospedaje.
2) Protección de personas usuarias de servicios turísticos. No sólo como protección física, sino también como protección de sus derechos como usuarios de unos servicios específicos, de manera que el disfrute por un lado, y la tranquilidad por otro, puedan ser garantizados, lo que se realiza mediante la exigencia de una serie de requisitos que se consideran mínimos para lograr el confort y la seguridad necesaria para los turistas.
3) La protección del medio ambiente y del entorno urbano. Uno de lo ejes en lo que se basa la política turística es el desarrollo sostenible, y así se determina en la propia exposición de motivos de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, en la que se señala la necesidad de «una nueva cultura basada en la sostenibilidad», prosigue que «la ordenación del turismo tiene una significativa dimensión territorial, ambiental y paisajística» y añade que «la oferta turística presenta otros componentes relacionados con el entorno donde se desenvuelve la vivencia de la persona usuaria de servicios turísticos, mereciendo especial atención aspectos como la correcta conservación de los recursos y la apropiada configuración de los espacios del destino turístico». Finalmente, se establece como finalidad de la ley «la protección de los recursos turísticos de acuerdo con el principio de sostenibilidad».
Por Luis Carlos López Pérez, socio de la Asesoría Jurídica “Foro Abogados”
